Lorsque vous créez une SCI (Société Civile Immobilière), le choix du régime fiscal se pose rapidement. Si vous optez pour l’impôt sur le revenu (IR), seules certaines charges directement liées à l’activité foncière peuvent venir réduire votre revenu imposable. Mais qu’est-ce qui est déductible, et qu’est-ce qui ne l’est pas ? On vous explique tout dans cet article.
Pourquoi déduire ses charges en SCI à l’IR ?
Comprendre et maîtriser les charges déductibles en SCI à l’IR est crucial, car elles permettent de réduire la base imposable de la société et donc le montant de l’impôt sur les revenus générés.
Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, les bénéfices ou déficits sont directement répartis entre les associés selon leur part dans le capital. Les charges déductibles viennent alors réduire le revenu net imposable, qui sert ensuite de base au calcul de l’impôt pour chaque associé.
En déduisant ces charges, chaque associé diminue sa base taxable et, par conséquent, réduit le montant de ses impôts personnels.
Par ailleurs, en cas de déficit foncier c’est-à-dire lorsque les charges déductibles sont supérieures aux loyers perçus chaque associé peut imputer ce déficit sur son revenu global, sous certaines conditions, ce qui permet de réduire encore davantage sa fiscalité.
Quelles conditions pour déduire les charges en SCI à l’impôt sur le revenu ?
Pour déduire les charges en SCI soumise à l’impôt sur le revenu, plusieurs conditions doivent impérativement être respectées :
- Les charges doivent porter sur des immeubles dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Autrement dit, les dépenses liées à un bien vacant ne sont pas déductibles ;
- Les charges doivent être engagées dans l’objectif d’acquérir ou de conserver un revenu. Ainsi, les frais de démolition ou les frais d’acte et d’enregistrement lors de l’acquisition d’un bien immobilier ne sont pas pris en compte ;
- Seules les charges effectivement supportées et réglées par la SCI sont déductibles ;
- Les charges doivent avoir été réglées au cours de l’année fiscale concernée.
Quelles sont les charges déductibles en SCI à l’IR ?
Parmi les charges déductibles en SCI à l’IR, nous pouvons notamment citer :
- Les frais d’entretien et de réparation, comme la réparation d’une canalisation ou des travaux d’isolation ;
- Les primes d’assurance couvrant le bien immobilier ;
- Les charges récupérables non remboursées par les locataires ;
- Les provisions pour charges de copropriété versées pendant l’année, qui seront ensuite régularisées l’année suivante ;
- Les dépenses d’amélioration visant à augmenter le confort ou la valeur du bien, comme l’installation d’une cuisine équipée ou le remplacement d’une chaudière ;
- Certains frais bancaires comme les intérêts d’emprunts contractés pour financer l’acquisition ou les travaux ;
- La taxe foncière ainsi que certaines taxes assimilées, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- Les frais de gestion de l’immeuble, tels que les salaires du personnel d’entretien ou les honoraires versés à un gestionnaire immobilier.
☝️En revanche, les frais liés à la recherche de locataires, notamment les frais d’agence, ne sont pas déductibles en SCI à l’IR.
Quelles sont les charges non déductibles ?
Parmi les charges non déductibles en SCI à l’IR, nous pouvons notamment citer :
- Les dépenses somptuaires ou celles qui ne peuvent pas être justifiées ;
- Les intérêts d’emprunt qui dépassent les besoins réels de financement ;
- Les dépenses personnelles sans lien avec la gestion du patrimoine immobilier.
En résumé, seules les charges engagées pour conserver ou générer un revenu foncier peuvent être déduites en SCI à l’IR. Pour limiter au maximum l’imposition des associés, veillez à identifier clairement les frais éligibles et à conserver systématiquement les justificatifs.
